Předčasné užívání hotelu přestavěného na byty pravomocně zrušeno

Přestavbu bývalého hotelu Dělnický dům v centru Přibyslavi na devět bytů stavebník realizoval stavbu vědomě v rozporu s povolením, takže si při žádosti o povolení předčasného užívání stavby musel být vědom i faktu, že žádá po stavebním úřadu, aby mu povolil předčasné užívání něčeho, co mu předtím nebylo povoleno.

Navíc vznikla i újma veřejnému zájmu, protože rozsah svévolně realizovaných změn má dopad i např. na počet parkovacích stání, hospodaření s vodou, způsob vytápění objektu a celkově uživatelnost stavby.

Podle správního orgánu prvního stupně v části domu na náměstí v Přibyslavi, kde bylo povoleno předčasné užívání, nebyly dodrženy některé obecné požadavky na výstavbu, respektive z dokumentace skutečného provedení to není zřejmé (chybí úklidová komora s výlevkou pro úklid společných prostor, hlavní domovní schodiště nemá denní osvětlení, osobám pokročilého věku, těhotným, s omezenou schopností pohybu nebo orientace apod. není umožněno užívání společných prostor nejméně v jednom podlaží, které slouží převážně k bydlení, a nebyla dokončena stavba parkovacích míst, včetně jednoho stání pro osoby s omezenou schopností pohybu a orientace.

Předmětem stavebního řízení byl objekt na náměstí v Přibyslavi, který původně sloužil jako hotel a původní majitel jej zamýšlel rekonstruovat a modernizovat (stavební povolení vydáno v roce 1988). Soukromý investor hotel odkoupil od předchozího vlastníka, který objekt chtěl přestavět na bytový dům (rozhodnutí o změně stavby před dokončením vydáno v roce 2010), ve stadiu hrubé stavby a rekonstrukci se rozhodl dokončit v jiné podobě (s více byty o menší podlahové ploše). V roce 2013 byl prodloužen termín dokončení přestavby.

Při realizaci stavby došlo k odchylkám od původního plánu. Žalobce proto v roce 2014 nechal pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby a nové požárně bezpečnostní řešení.

Městský úřad Přibyslav, odbor výstavby (stavební úřad) vydal k žádosti žalobce rozhodnutí ze dne 29. 1. 2015, kterým podle § 123 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen stavební zákon ), povolil (na časově omezenou dobu) předčasné užívání stavby označené jako rekonstrukce a modernizace hotelu Dělnický dům v Přibyslavi a to konkrétně vymezených prostor a částí této stavby a za podmínek uvedených v tomto rozhodnutí. Na jeho základě žalobce pronajal devět bytových jednotek fyzickým osobám.

V přezkumném řízení zahájeném k podnětu třetí osoby Krajský úřad Kraje Vysočina rozhodnutím ze dne 7. 12. 2015, rozhodnutí stavebního úřadu Přibyslav umožňující předčasné užívání části stavby zrušil a věc mu vrátil k novému projednání. Krajský soud v Brně svým rozsudkem ze dne 19. 12. 2018, č. j. 30 A 25/2017-40 (dále krajský soud a napadený rozsudek ), obě rozhodnutí vydaná v přezkumném řízení zrušil a věc vrátil žalovanému k dalšímu řízení.

Krajský soud na základě porovnání ověřené projektové dokumentace k povolení změny stavby před dokončením podle rozhodnutí stavebního úřadu ze dne 25. 5. 2010 a dokumentace skutečného provedení stavby ze srpna 2014 vypočetl, k jakým odchylkám při zhotovení stavby došlo. Ztotožnil se s hodnocením správních orgánů, že tyto změny ve skutečném provedení stavby nelze oproti ověřené projektové dokumentaci považovat za nepodstatné odchylky , tj. odchylky, které by ve smyslu § 121 odst. 1 stavebního zákona bylo možné uvést až v žádosti o kolaudační souhlas, resp. v žádosti o povolení předčasného užívání stavby, společně s předloženou dokumentací skutečného provedení stavby. Soud přisvědčil závěru, že rozhodnutí povolující předčasné užívání bylo vydáno v rozporu s právními předpisy.

Krajský soud však po zvážení jednotlivých kroků žalobce v řízení a postupu stavebního úřadu završeného povolením předčasného užívání stavby dospěl k přesvědčení, že žalobce mohl být v dobré víře ohledně souladu svého postupu s právními předpisy. Z jeho strany nešlo o úmyslné zastírání skutečného stavu ani o zamlčování informací stavebnímu úřadu. Stavební úřad byl se situací na místě samém seznámen (provedl místní šetření) a měl k dispozici nově zpracovanou dokumentaci skutečného provedení stavby. Žalobce k žádosti o dočasné povolení užívání předložil dokumentaci skutečného provedení stavby a všechny doklady vyžadované stavebním zákonem, a nadto byl ve svém přesvědčení o možnosti provedené změny takto legalizovat utvrzen i vydaným rozhodnutím stavebního úřadu, který zjevně provedené změny považoval za nepodstatné odchylky od ověřené stavební dokumentace.

Postup správních orgánů, které při hodnocení dobré víry žalobce vycházely pouze z předpokladu, že žalobce si byl vědom, že stavbu realizoval se změnami oproti ověřené projektové dokumentaci, označil za zjednodušující. Pro nesprávné posouzení existence a ochrany dobré víry u žalobce nemohla rozhodnutí vydaná v přezkumném řízení obstát.